6 questions à se poser avant de monter une SCI

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6 questions à se poser avant de monter une Société Civile Immobilière

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ?

Se pose alors la question : vaut-il mieux détenir vos biens en direct ou via une Société Civile Immobilière (voir l’article sur les SCI), qui permet d’éviter l’indivision et de transmettre facilement votre ou vos biens à vos enfants. Ce type de montage a notamment un intérêt si vous êtes fortement fiscalisé. En effet, vous pouvez ainsi prétendre à l’Impôt sur la Société.

Voici 6 questions à se poser avant de monter une SCI. Merci à Margaux Rabba pour ses réponses,Juriste et Consultante en investissement chez Rocca Conseil, cabinet en gestion de patrimoine.

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1. Quel est le coût de création, d’enregistrement d’une SCI ?

150 euros pour l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales + 100 euros pour les formalités auprès du CFE (centre de formalité des entreprises), plus le coût éventuel de rédaction de statuts par un avocat.

2. Quel est l’avantage fiscal d’une SCI ?

Le vrai bénéfice se fait en cas de donation des parts du vivant du donateur ou en cas de transmission des parts suite à une succession. Dans ce cas, il n’y a pas de taxe sur la donation (contrairement à une donation classique) et les frais de succession sont réduits.

3. Mieux vaut acheter un logement en direct et monter une SCI, ou acheter directement en SCI?

La méthode la plus efficace est de constituer la SCI une fois qu’un patrimoine immobilier est déjà établi pour la simple et bonne raison que la société va jouir d’une plus grande crédibilité auprès des banques au regard de son capital social (celui-ci est constitué de la valeur des immeubles constituant les apports).

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4. Est-il possible de déduire des impôts, les frais de gestion, les travaux, … ?

Le résultat de la SCI sera imposé dans les revenus de chacun des associés (qu’il ait perçu les dividendes ou qu’il les ait laissé en réserve sur les comptes de la SCI). Ce résultat est fonction des recettes, comme les loyers perçus, et des charges. Certains frais sont déductibles du résultat de la SCI :

  • les travaux ouvrant droit à crédit d’impôt : isolation, certaines chaudières… ;
  • en cas de location, les frais incombant au propriétaire, à savoir les réparations : toitures, maçonnerie… ;
  • les frais de gestion ;
  • les primes d’assurance ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • la taxe foncière.

Plus les charges de la SCI seront importantes, moins le résultat sera élevé. Et si le résultat est faible, l’imposition le sera aussi. C’est l’avantage de la SCI, de payer moins d’impôts grâce à la déduction des charges.

5. Quel est l’impôt à payer si la SCI n’enregistre pas de bénéfices ?

Il est tout à fait logique que si la société a du déficit, elle ne paiera pas d’impôt. Comme pour une personne lambda, si l’on n’a pas de revenu on ne peut pas être imposé.

6. Imposition à 33%  1 tiers : c’est quoi exactement? Est-ce avantageux ? Quel autre choix ?

Il s’agit du taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées. Le taux d’imposition du résultat en France est de 33,33 % (33,1/3 %). Cela signifie que l’Etat prélève un tiers du bénéfice des entreprises. Ce taux correspond à l’impôt sur les sociétés. La SCI dispose d’une option entre l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)  ou l’imposition sur le revenu (IR) de chacun des associés. C’est un parti pris en réalité car comme il s’agit d’une société civile, la SCI est en principe fiscalement transparente et donc les associés seront chacun au prorata de leur participation soumis à l’impôt sur le revenu en fonction des bénéfices générés par la société. Le choix est fonction de la volonté des associés de se voir imposer ou de voir la société s’acquitter elle-même de l’impôt. Ainsi, si la société ne distribue pas de dividendes aux associés (elle met les bénéfices en réserve), les associés ont tout intérêt à choisir l’option pour l’IS car ils ne seront pas imposés sur les bénéfices. Par ailleurs, les SCI soumises à l’IS bénéficient d’un IS réduit à 15% si elles génèrent moins de 38.120 euros de revenus. Cela est donc avantageux. En revanche, avec l’IR, les associés peuvent déduire jusqu’à 10.700 euros de leur imposition en cas de déficit foncier.

 

Voilà, et vous, quelles sont les questions que vous vous posez sur les SCI ?

N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires.

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