Investir en Location Meublée Non Professionnel

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Pourquoi Investir en Location Meublée Non Professionnel ?

Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de développer son patrimoine grâce à l’immobilier, tout en se constituant un complément de revenus. Il percevra donc une rente correspondant aux loyers perçus. L’intérêt de ce régime repose sur l’optimisation fiscale des revenus locatifs. En effet, grâce au LMNP, l’imposition des loyers sera réduite voire effacée. Ce statut conviendra alors parfaitement aux personnes cherchant à préparer leur retraite.

Cet article a été rédigé par Yoann Haslé, consultant chez Rocca Conseil, cabinet en gestion de patrimoine sur Paris.

Merci Yoann, et à très bientôt.

 Comment fonctionne le régime Loueur Meublé Non Professionnel ?

 

Pour profiter du régime de Loueur Meublé Non Professionnel, un particulier devra acquérir un bien rattaché à une résidence de service. Par la suite, il percevra des loyers calculés sur la valeur d’acquisition. Sur le secteur des résidences de services EHPAD, nous observons un rendement annuel de 4,5 % en moyenne.

Ce qui représente donc 4 500 € de loyers annuels, pour un investissement de 100 000 €.

 

Pour bénéficier de ce statut, le particulier sera contraint de déclarer moins de 23 000 € de revenus locatifs chaque année. Dans le cas contraire, il sera considéré comme un Loueur Meublé Professionnel. Ainsi, en fin d’année la somme des revenus locatifs ne devra également pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dans l’hypothèse d’un dépassement de seuil, l’investisseur sera considéré comme un Loueur Meublé Professionnel. Quels que soient les salaires perçus dans l’année, seule la somme des revenus locatifs  seront pris en compte pour être éligible au LMNP ( dans la limite de 23 000 €/an pour être LMNP – à partir de 23 001 € le loueur sera considéré comme LMP).

 

Quels biens immobiliers sont concernés ?

 

Les résidences de services donneront accès à un investisseur au régime LMNP. Les établissements considérés comme résidences de services seront les ensembles immobiliers composés de logements à usage d’habitation temporaire. Ces structures devront offrir un minimum de services tels que :

  • l’accueil des résidents
  • le renouvellement du linge de chambre
  • l’entretien des logements
  • un service de restauration

Actuellement, nous pouvons identifier 5 catégories de résidences de services.

  • La résidence de tourisme est un établissement proposant des chambres et des studios à la location, pour une clientèle touristique. Des équipements et des services viendront compléter l’offre. Ce type de résidence se situe proche des zones touristiques et au cœur des grandes agglomérations. Les emplacements sont donc étudiés pour répondre aux besoins de la zone d’implantation.

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  • La résidence affaires est principalement destinée à une clientèle de professionnels en déplacement. Ceux-ci y séjournent le temps de réaliser leur rendez-vous d’affaires. Ce mode d’hébergement représente une réelle alternative pour les entreprises. En effet, dans un contexte économique instable, les professionnels cherchent à loger leurs personnels inhérents à moindres coûts. Ces résidences représentent donc une réelle alternative à l’hôtellerie.
  • La résidence étudiante est un ensemble de logements réservé à des étudiants. Ces structures seront implantées à proximité des centres universitaires et des pôles d’éducation. Les logements sont spécialement conçus pour répondre aux besoins des locataires. Des services annexes viendront compléter l’offre (service de restauration, connexion internet, accueil, service de sécurité). Cette location est principalement privilégiée par les parents puisqu’il s’agit d’un hébergement présentant un coût moins important qu’un studio classique. De plus, le rapport qualité/prix y est supérieur à l’immobilier traditionnel. Les étudiants profiteront à proximité de moyens de locomotion développés ainsi que de centres commerciaux et d’infrastructures adaptées (bibliothèques, centres sportifs …).
  • La résidence senior s’adresse principalement à nos aînés. Ils permettent donc de réduire l’isolement des seniors et favorisent leur indépendance. Ces structures proposent un certain nombre d’activités destiné à développer la convivialité et le bien-être des résidents.

 

  • La résidence EHPAD s’adresse également aux seniors. Cependant, elle n’est pas à confondre avec la résidence senior. En effet, un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes présente un service médicalisé. En effet, les résidents admis dans ces structures présentent un niveau de dépendance souvent avancé. Pour accompagner ces seniors, des professionnels qualifiés (médecins, kinésithérapeutes, infirmiers) assurent le quotidien des résidents. Actuellement, ces résidences répondent parfaitement aux besoins du marché. En effet, avec l’arrivée des baby-boomers à la retraite et l’allongement de la durée de vie, la part de seniors va fortement augmenter dans les années à venir. Aujourd’hui, nous constatons 10 000 demandes de placements supplémentaires chaque année. En outre, le secteur EHPAD étant fortement réglementé, le nombre de lits n’évolue pas dans les mêmes proportions. Ce constat entraine donc un décalage entre la demande de placement en EHPAD et la disponibilité des lits. Cela représente donc une excellente opportunité pour les investisseurs. 

En investissant dans une résidence de service, le propriétaire-bailleur signera un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement.

Quel est l’intérêt du bail commercial ?

 

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à l’investisseur de déléguer toute la gestion de son bien. Le propriétaire ne louera donc pas directement son bien au locataire. En effet, la location sera établie par le gestionnaire de la résidence, qui sous louera le lot à un résident. Chaque trimestre, le gestionnaire de la résidence versera au propriétaire des loyers.

Pour garantir le versement régulier des loyers, le propriétaire-bailleur signera un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci sera signé pour une durée de 12 ans, ce qui impliquera la rétribution des loyers durant toute cette période. Le bail commercial est établi par la cellule juridique du promoteur et lors de l’acquisition du lot, le notaire appuiera le propriétaire.

Le bail commercial présente les obligations de chacune des parties signataires. De nombreux points comme la répartition des charges (articles 605-606 du Code Civil, ce qui fait de l’investissement en résidence de services un placement sécurisé et surtout encadré) seront alors détaillés. Les différents travaux d’entretien ou de remise aux normes seront donc à la charge du preneur (exploitant) et non aux frais du propriétaire.

Le bail commercial indiquera le niveau des loyers ainsi que la revalorisation des loyers. Cette indexation suivra l’évolution de l’indice IRL afin de permettre au propriétaire de voir ses loyers augmentés dans le temps.

Ce bail définit les obligations et les devoirs des différents signataires. Le preneur (le gestionnaire de la résidence) devra alors représenter le propriétaire au cours des différentes assemblées générales et aura un devoir de retour auprès de l’investisseur. La résidence devra également communiquer sur les différentes polices d’assurances auxquelles elle aura souscrit.

Le bail commercial est donc une garantie pour l’investisseur. C’est par celui-ci qu’il sera possible d’évaluer la qualité du projet (outre le gestionnaire et ses capacités de gestion). De plus, il permet au propriétaire de déléguer la gestion de son bien afin d’éviter tout souci. Les différents travaux et entretiens de l’établissement seront alors à la charge de l’exploitant afin de garantir l’uniformité de la structure et de garantir l’évolution des loyers dans le temps.

Quelle fiscalité ?

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Le loueur meublé bénéficie d’une fiscalité attractive. Ces revenus locatifs seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers. Cette distinction est primordiale puisqu’elle accorde certains avantages au propriétaire. En effet, les différentes charges liées à la détention du bien pourront être déduits des revenus locatifs. Parmi eux, nous retrouvons :

  • Les frais de notaire
  • Les intérêts d’emprunt
  • La taxe foncière
  • Les éventuelles assurances

L’achat à crédit est bien entendu envisageable et même conseillé.

L’objectif sera alors de réduire les recettes locatives (=revenus locatifs – charges locatives), afin de diminuer leur impact fiscal.

L’amortissement du bien et du mobilier pourra être mis en place par le propriétaire. Pour cela, il lui sera conseillé de se rapprocher d’un Centre de Gestion Agréé. Cet amortissement permettra de déterminer l’usure des différentes composantes de la structure. Celui-ci sera alors considéré comme une perte pour le propriétaire et donc comptabilisé comme une charge. Par ce mécanisme, le loueur meublé réduit de nouveau ses recettes locatives déclarées, lui permettant d’optimiser la fiscalité de ses loyers.

Le régime LMNP s’applique à tous les biens rattachés à une résidence de services. Les lots pourront alors être acquis neuf (VEFA : Vente en État Futur d‘Achèvement, ce qui signifie que le lot est acheté sur plan et qu’il sera livré ultérieurement. Même principe que pour les investissement duflot, pinel….), ce qui donnera lieu à une récupération du montant de TVA à la livraison du bien. Les acquisitions dans les établissements déjà en exploitant jouissent d’un avantage autre. En effet, en portant son choix sur un lot déjà exploité, l’investisseur sera exonéré du montant de TVA et profitera alors d’une acquisition Hors taxes.

Comment vendre son bien ?

 

La durée de détention conseillée pour un investissement en résidence de services est de 20 ans. Une fois l’échéance atteinte, il sera conseillé de vendre son lot, puisque les charges inhérentes seront réduites (intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier et du foncier). Pour cela, le propriétaire aura différents moyens. En effet, il pourra effectuer la vente par ses propres moyens, se rapprocher d’une agence immobilière, revendre son lot à la résidence ou se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine.

  • Revendre en direct son bien nécessite de trouver un acquéreur. Le propriétaire devra alors rendre son bien visible et le distinguer de la masse. Des sites d’annonces existent alors mais aucun n’est spécialisé dans les résidences de services. Une fois le nouvel acquéreur identifié, le propriétaire devra exposer le fonctionnement de régime LMNP ainsi que le marché des résidences de services. En effet, il sera indispensable que le futur acquéreur maîtrise les aboutissants du secteur. Dans le cas contraire, il peut se retourner contre le vendeur et faire annuler la précédente vente.
  • En se rapprochant d’une agence immobilière, le propriétaire s’adresse à des professionnels du secteur immobilier traditionnel. Ceux-ci ne maîtrisent pas le marché des résidences de services et ne disposent pas de l’expertise nécessaire pour estimer la rentabilité d’un lot. Ils auront souvent tendance à sous-estimer le bien pour favoriser sa vente.
  • Revendre son bien à la résidence de services retire toute plus value à l’investisseur. En effet, la résidence achètera le lot au prix auquel l’investisseur l’a alors acquis. Cette transaction annule donc toutes les revalorisations précédentes. Le propriétaire ne profitera donc d’aucune plus value.
  • Se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine reste l’option la plus sûre pour un vendeur. En effet, ce professionnel dispose de toute l’expertise pour estimer le bien. De plus, son expérience lui permet d’identifier les attraits du lot ainsi que sa rentabilité.
  • Grâce à sa profession, il est en contact permanent avec de nouveaux investisseurs. Le professionnel mettra alors ses compétences pour présenter le lot ainsi que le régime LMNP aux futurs acquéreurs.

L’investissement en résidences de services via le régime de Loueur Meublé Non Professionnel reste un investissement pertinent pour les particuliers. En effet, il permettra la diversification du patrimoine ainsi que son développement. Ce véhicule répondra parfaitement aux besoins d’anticipation de la retraite. Grâce à sa rente, le loueur optimisera sa fiscalité.

De par sa fiscalité et son absence de gestion locative, cet investissement est de plus en plus plébiscité par le public. Cela permet alors aux marchés de la dépendance (EHPAD), du tourisme et de l’hébergement des étudiants de réduire les écarts dus à l’offre réduite du moment. En effet, face à la demande toujours grandissante de ces secteurs, des décalages se créent alors.

 

Cependant, tous les programmes ne se valent pas. Il sera alors conseillé à un particulier désireux de réaliser une acquisition en résidence de services via le dispositif LMNP de se rapprocher d’un professionnel.

 
Yoann Haslé – Rocca Conseil
 

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