INVESTIR EN SCPI OU DANS UN STUDIO ?

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Investir en SCPI ou dans un Studio

 

L’année 2015 s’annonce comme l’année de l’investissement immobilier. Face à la baisse des taux, les particuliers se redirigent vers la pierre.  En effet, la pierre reste un placement anti-inflation. Bien qu’une grande majorité des particuliers ne parient uniquement que sur l’immobilier traditionnel, il existe d’autres supports plus avantageux fiscalement et moins contraignants. Parmi eux, nous pouvons retrouver l’investissement en parts de SCPI.

Nous allons donc comparer ces deux investissements, afin d’identifier le placement le plus pertinent pour un particulier.

Cet article a été rédigé par Yoann Haslé, consultant chez Rocca Conseil, cabinet en gestion de patrimoine sur Paris.

Il fait suite à mon article sur les SCPI : SCPI , PLUS DE 5% DE RENDEMENT ANNUEL : COMMENT LES CHOISIR, COMMENT LES ACHETER

Merci Yoann pour cet excellent article, et à très bientôt.

Investir dans un studio à Paris

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Le marché immobilier a subi une grande mutation depuis la fin des années 1990. À cette époque, les       investisseurs bénéficiaient de prix avantageux. Pour un investissement de 200 000 anciens francs (soit 30 000 €), un particulier pouvait acquérir un studio au cœur de Paris. De nos jours, les prix oscillent autour de 110 000 € (hors frais d’acquisition). Des plus-values sont donc envisageables pour les propriétaires de biens acquis avant les années 2000. Cependant, pour les acquisitions réalisées après cette période, les possibilités de réaliser des plus-values s’estompent.

En acquérant un studio dans le but de le louer, un particulier bénéficiera d’un taux d’occupation maximisé. Les petites surfaces sont très prisées par la clientèle d’affaires en déplacement, les étudiants, les jeunes actifs et les petits budgets. Cependant, ces biens présentent une forte rotation des occupants. Les durées de location pour ce bien allant de quelques jours à un an en moyenne, il sera nécessaire de rechercher régulièrement des locataires. Le propriétaire devra alors distinguer son bien par rapport à la foule de biens similaires, afin d’éviter des carences de loyers. En comparaison avec les surfaces plus grandes, un studio profitera d’un rendement au mètre/carré supérieur. Néanmoins, l’investisseur devra tout mettre en place pour optimiser son bien et le valoriser. En effet, l’offre pour ce type de logement est étendue et le locataire n’aura que l’embarras du choix. L’ameublement et la finition des travaux ne seront alors pas à négliger.

Investir dans un studio sous-entend de louer son bien. La recherche d’un locataire représente alors la principale priorité du propriétaire. L’investisseur aura alors contracté un crédit et sera dans l’obligation de louer son bien au plus vite. Si le studio reste vacant, l’investisseur aura un effort d’épargne important et aura un déséquilibre de ses finances. Le taux d’occupation devra alors être maximisé pour permettre le remboursement de son emprunt. La recherche locataire pourra alors s’avérer contraignante et stressante. En effet, une étude minutieuse des différents dossiers de candidats pourra permettre de réduire le risque de loyers impayés. Si cette situation apparaissait, la rentabilité du bien en sera impactée.

L’entretien du studio doit être pris en compte par le propriétaire. En effet, des aléas inhérents à la location apparaissent régulièrement. Un dégât des eaux ou un incendie entrainent irrévocablement des dépenses supplémentaires. Ces éventuels coûts seront alors supportés par le propriétaire et non le locataire. De plus, le bien étant lié à un ensemble et donc une copropriété, des charges supplémentaires apparaissent. Enfin, comme tout propriétaire de bien immobilier, le bailleur devra s’acquitter en fin d’année d’une taxe foncière.

La gestion d’un studio ou tout autre bien immobilier représente une épreuve contraignante pour un investisseur. En plus des possibles risques et des charges élevées, le loueur doit être en mesure d’assurer la gestion de son bien.

Tout particulier réalisant l’acquisition d’un studio juge que cette opération s’avérera rentable. Face aux différentes charges et frais exceptionnels, le montant des loyers et le prix d’acquisition, nous pouvons estimer à 6,2 % la rentabilité Brute d’un studio. Hors, la réalité est bien différente. Une fois l’imposition des loyers, les différentes charges imputées et les frais exceptionnels acquittés, la rentabilité Nette du bien est réduite à 1,3 %. Ce rendement est alors la rentabilité nette d’un studio.

Exemple :

Prenons l’exemple d’un studio acheté à Paris 100 000 € et offrant 7 600 € de loyers par an (630 € de loyers mensuel).  Les frais de notaire représentent 7 % de la valeur du bien. À Paris, les charges de copropriété s’élèvent à 2 167 € en moyenne et la taxe foncière est en moyenne de 640 € à Paris.

Nous aurons alors :

Prix achat 100 000 €
Frais de notaire 7 % 7 000 €
Prix total 107 000 €
Loyers annuels 7 600 €
Rentabilité brute 7,1 %
= (7 600 /107 000) x 100

 

Monsieur X aura alors une rentabilité brute de 7,1 % liée à son investissement.

Cependant, l’investisseur étant imposé à hauteur de 30 % de TMI et de 15,5 % de CSG/CRDS. Ce qui représente 45,5 % d’imposition sur ses revenus fonciers.

Ce qui donnera : 7 600 x 45,5/100 = 3 420 € d’imposition sur ses loyers

La rentabilité nette sera alors :

Prix achat 100 000 €
Frais de notaire 7 % (ancien) 7 000 €
Prix total 107 000 €
Loyers annuels 7 600 €
Taxe foncière 640 €
Charges de copropriété 2 167 €
Imposition des revenus fonciers 3 420 €
Rentabilité nette 1,28 %
= ( (7 600 – 640 – 2 167 – 3 420) / (107 000) ) x 100

Nous remarquons que suite aux différentes charges et à l’imposition des revenus en provenance du bien loué, Monsieur X a vu sa rentabilité brute fortement impactée.

En outre, nous n’avons pas pris en compte les éventuels changements de locataires et les carences de loyers. Les travaux liés à l’exploitation n’ont pas également été inclus dans le calcul de la rentabilité.

Dans l’absolu, nous pouvons affirmer qu’un investissement dans un studio pourrait représenter un investissement rentable. Cependant, après intégration des différentes charges, il semblerait qu’un investissement de type EHPAD sous le régime LMNP ou en parts de SCPI soient plus adaptés aux besoins de Monsieur X.

Nous pouvons juger que l’acquisition d’un studio représente une étape primordiale pour un jeune actif cherchant à se loger. Cependant, dans un souci de diversification de patrimoine et de mutualisation des risques il sera alors conseillé à un investisseur de diversifier typologiquement et géographiquement son patrimoine. Certains investisseurs chercheront à acquérir un bien immobilier pour loger leur proche et notamment leurs enfants. Pour ceux-ci sachez que des dispositifs permettent cette opération, tout en profitant d’avantages fiscaux. C’est notamment le cas de l’investissement Pinel.

 Cependant, si le désir de l’investisseur est uniquement la création d’une rente, il existe d’autres véhicules plus pertinents. L’investissement en parts de SCPI en est un exemple adéquat.

Investir en SCPI

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Une Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion immobilière réalisant des acquisitions en sollicitant l’épargne publique. Chaque bien acquis répond aux besoins du marché et assurera un taux d’occupation élevé. Les secteurs d’investissement privilégiés par les SCPI sont larges. En effet, nous pouvons retrouver des acquisitions dans des bureaux, commerces, centres de santé ainsi que scolaires. Le développement de l’Europe ouvre donc de nouvelles opportunités pour les investisseurs. En effet, il est désormais envisageable d’investir sur des marchés étrangers, européens, en pleine croissance. C’est notamment le cas de l’Allemagne ou de l’Espagne, qui retrouve des couleurs après la dernière crise immobilière.

La SCPI se chargera de sélectionner les locataires des biens, selon leurs critères propres. Par cette sélection, la société s’assurera que les locataires professionnels disposent des garanties financières nécessaires. C’est pour cela que des grands groupes sont choisis pour assurer le versement régulier des loyers. Une fois que la SCPI a collecté tous les loyers de son parc immobilier, elle redistribue les dividendes entre les différents associés, selon leur participation dans la société.

Au travers de la SCPI, un particulier profite des différents avantages de l’immobilier sans en subir les principaux désagréments. La conquête de parts n’est pas soumise à des frais d’acquisitions et aucune majoration n’est alors à attendre. En effet, aucun frais d’entrée ou de gestion ne seront demandés à l’associé. Lors de la  revente de ses parts, le sociétaire aura uniquement des frais de « souscription » (attention au faux amis – frais de souscription = frais de sortie) à supporter. Une fois le particulier devenu associé, la SCPI collectera l’ensemble des loyers et les reversera aux différents sociétaires. Le nouvel associé ne sera alors pas inquiété d’une quelconque gestion locative. Ce dispositif permet alors de développer son patrimoine, tout en profitant d’une rente et sans soucis d’administration de bien.

Les acquisitions des SCPI diffèrent selon la nature et l’emplacement des biens. C’est cette diversification qui fait de l’investissement en SCPI un support sécurisant et diversifiant. Grâce à leur stratégie, les Sociétés Civil de Placements Immobiliers permettent de proposer un rendement annuel de 5,2 % (rendementnet hors fiscalité en fin d’année). Cependant, d’autres SCPI mettent en place une stratégie d’acquisition axée sur les performances des biens. C’est notamment le cas de la SCPI Corum Convictions – gérée par le groupe Corum AM. Grâce à cette politique, le groupe (actuel leader du marché des SCPI françaises) propose un rendement fort et sécurisé autour de 6,31 %. Fort de ce constat, d’autres sociétés civiles risquent de s’aligner sur leur positionnement, ce qui ne pourra qu’avantager les investisseurs.

Grâce à un ticket d’entrée réduit, un particulier pourra prétendre accéder à l’investissement en parts de SCPI dès 5 000 €. Dans le temps, la valeur de son investissement ne sera pas figée. En effet, par le biais de revalorisations foncières et locatives du parc immobilier, le portefeuille de l’associé est susceptible de progresser de 1% chaque année. Ces différents réajustements seront alors réalisés par un expert indépendant. Cela oblige alors la SCPI à réaliser des travaux d’entretien. L’associé ne subira donc pas le coût de ces différentes actions. Aucune taxe foncière ne sera également payée par l’associé. En effet, il ne dispose pas d’un bien immobilier à part entière mais d’une partie d’un parc immobilier. Les différentes taxes foncières seront alors supportées par la SCPI détentrice des biens.

La revente des parts de SCPI reste simplifiée. Par un simple envoi de courrier postal recommandé adressé à la SCPI, un associé peut soumettre son souhait de se séparer de ses parts. Par la suite, un virement assurera la liquidité des parts. À tout moment, l’associé peut se séparer d’une partie de son portefeuille de parts. Cette action n’est alors pas réalisable dans l’immobilier traditionnel, qui implique automatiquement la vente du bien. Le caractère divisible du portefeuille reste un des principaux avantages de l’investissement en parts de SCPI.

La souscription en part de SCPI reste un investissement intéressant pour une personne cherchant à diversifier ou à se créer un patrimoine. Cependant, toutes les SCPI ne se valent pas. Une étude rigoureuse de la société et de sa stratégie doit être menée. Ses indicateurs de performance seront pris en compte pour identifier ses capacités de gestS

SCPI ou studio ?

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L’investissement dans la pierre reste un levier permettant de contrer l’inflation. En effet, ce placement demeure privilégié par les particuliers. Toutefois, pour obtenir du rendement, un investisseur aura tout intérêt à s’orienter vers une acquisition de parts de SCPI. En effet, la liquidité des parts, l’absence de gestion locative, l’assurance des loyers perçus ou encore les opportunités proposées en font un placement sécurisé pour les investisseurs.  De plus, le gain pour l’investisseur sera largement plus avantageux en SCPI.

À ce jour, l’investissement en parts de SCPI reste plus intéressant qu’une acquisition d’un studio.

Pour réaliser l’allocation la plus pertinente, il sera alors conseillé à un investisseur de s’entourer de professionnels (un cabinet de gestion de patrimoine, par exemple), qui l’accompagneront au mieux dans sa démarche d’investissement.

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