SCPI , PLUS DE 5% DE RENDEMENT ANNUEL : COMMENT LES CHOISIR, COMMENT LES ACHETER

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SCPI : des rendements exceptionnels pour des compléments de revenus !

 

  • Une SCPI : c’est quoi ?
  • Quel type de SCPI choisir ?
  • Quelles sont les SCPI les plus intéressantes ?
  • Comment choisir une SCPI et sur quels critères ?
  • Quel est l’avantage d’investir dans une SCPI ? et là je ne peux résister à vous dévoiler dès maintenant le principal avantage : c’est votre banque qui va payer vos SCPI !

SCPI … c’est quoi ?

« Société Civile de Placement Immobilier » !

Bon d’accord : autrement dit, il s’agit d’une société qui s’occupe, avec l’argent récolté provenant des acquéreurs, de l’acquisition et de la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, plus particulièrement des bureaux, des murs de magasins, des entrepôts, … dans différentes zones géographiques.

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Vous achetez donc des parts de SCPI, ce qui correspond à un investissement réparti sur plusieurs immeubles ou magasins, sur différentes métropoles. Cette « mutualisation » assure une bonne diversification de votre placement du fait du grand nombre de locataires, évitant ainsi les aléas d’un investissement locatif en direct, et permet une meilleure régularité des loyers.

La SCPI est un des rares produits d’épargne, permettant d’investir, d’acquérir de l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros seulement, et ce, sans effort d’épargne puisque vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit, comme pour un prêt immobilier classique.

Objectif de ce placement : c’est de recevoir un revenu régulier sous forme de loyer, remboursant ainsi votre crédit. Vous êtes donc propriétaire de parts d’immeubles, qui sont payées par votre banque, par l’intermédiaire d’un crédit, qui est lui-même remboursé par les loyers que vous touchez !

Il existe 3 principaux types de SCPI :

  • les SCPI de rendement, très intéressantes car elles permettent de toucher des loyers locatifs
  • les SCPI fiscales, pour une réduction de l’impôt sur le revenu suivant la loi fiscale utilisée (Duflot, Robien, …). Mais je vous déconseille ce type de produit, car les loyers sont très faibles, et les parts sont difficilement revendables une fois les atouts sur la réduction d’impôts terminés. Je n’en parlerai donc pas plus.
  •  Les SCPI de capitalisation, qui ont pour objectif principal, l’augmentation du prix des parts. Là on est dans le domaine de la spéculation, un peu comme pour acheter des actions en bourse, en espérant que le prix de l’action augmente. Je ne parlerai donc pas non plus de ce type de SCPI.

Revenons donc sur les SCPI de rendements, qui sont à mon avis, les plus intéressantes.

Les SCPI de rendement :

SCPI-rendement

Leur but est clairement de toucher des revenus réguliers sous forme de reversement de loyers locatifs. Une société de gestion se charge de gérer le patrimoine immobilier (principalement bureaux et murs de magasins), de toucher les loyers, pour ensuite les redistribuer diminués des charges, aux détenteurs de parts de cette SCPI.

La fiscalité est la même que pour un investissement en immobilier direct, comme si vous aviez acheté un appartement que vous louez pour toucher un loyer. Ici, les frais de souscription sont assez élevés, de l’ordre de 8 à 10%, il vous faudra donc environ 2 ans pour récupérer ces frais. Ce type de placement est donc à faire sur le long terme, pour une durée généralement supérieure à 10 ans.

Les frais de gestion annuels sont de l’ordre de 0,5 à 1%, mais les loyers que vous toucherez seront déjà diminués de ces frais.

Le prix des parts souscrites peut varier au fil du temps. Attention, à la hausse comme à la baisse : c’est de l’immobilier ! Il en est de même pour les loyers. Les SCPI ne bénéficient donc d’aucune garantie, mais on a toujours l’avantage de la mutualisation expliqué plus haut.

Comment choisir une SCPI :

Les principaux critères pour choisir une SCPI, ou plusieurs (ce qui permet de diversifier encore plus votre placement) sont :

  • les critères de performance dans le temps, c’est-à-dire l’évolution historique de la rentabilité, le rendement. Il faut savoir qu’une SCPI rapporte environ 5% de rendement annuel.
  •  Le taux d’occupationdu parc immobilier, c’est-à-dire le pourcentage d’immeubles qui rapportent un loyer, c’est-à-dire qui sont loués. Un bon taux d’occupation doit être de l’ordre de 95% au minimum.
  •  la taille de la capitalisation, plus le capital investi par la société de gestion est élevé, meilleure sera la SCPI
  • L’âge de la SCPI peut également être un critère de choix. Une SCPI qui dure dans le temps, est une sorte de marque de confiance.
  •  Le taux de distribution prévisionnel. Mais là, les performances historiques ne permettent pas de présager des performances à venir
  • La réputation de la SCPI compte également. Il n’y a qu’à chercher sur internet les plus connues. On retrouve par exemple les SCPI suivantes : Immorente, Actipierre, Pierre plus, Atout pierre, …
  •  La diversification de la SCPI. Il faudra bien faire attention à choisir une SCPI qui est diversifiée non seulement en type de bien (bureaux, commerces, …) mais aussi géographiquement (grandes métropoles, grands centres commerciaux, avenues prisées, …).

Avantage des SCPI : l’achat à crédit

Le principal avantage des SCPI, c’est qu’il s’agit d’immobilier. Vous pouvez donc acheter entièrement à crédit vos parts de SCPI, et investir ainsi la somme que vous voulez. Vous pouvez investir à partir de quelques milliers d’euros, comme plusieurs centaines de milliers. Et ce, avec l’argent de votre banque !

Acheter des parts de SCPI à crédit est donc possible ! Le but alors est de se constituer un patrimoine tout en diversifiant ses investissements.

Il va donc falloir convaincre votre banquier de vous prêter une certaine somme d’argent, qui peut aller de 5 ou 10 000 euros, à 200 voire 300 000 euros. Le plus simple est de trouver un courtier qui fera cela à votre place. C’est son métier, et lui se rémunère à la base, c’est-à-dire directement avec les banques, puisqu’il leur ramène de nouveaux clients. Ça ne vous coûtera donc pas un sous !

L’inconvénient également de traiter directement avec votre banquier, c’est que votre conseiller habituel ne comprendra pas forcément grand-chose aux SCPI, ou encore voudra vous vendre les SCPI de son réseau, ou vous appliquera un taux de crédit plus élevé que pour de l’immobilier habituel en prétextant que c’est de l’immobilier un peu particulier…

Il vous faut donc aborder avec votre courtier, les aspects suivants:

  •  La date et la durée de l’emprunt (généralement entre 10 et 20 ans)
  •  Le type de SCPI que vous voulez (SCPI de rendement), et le nom de la SCPI si vous avez déjà choisi, en fonction du rendement annuel et du montant du loyer mensuel qui vous sera reversé
  •  Le taux d’emprunt espéré
  •  Le montant de l’assurance du prêt
  • Le montant de l’emprunt, qui devra financer à 100% le prix des parts achetées
  •  Négocier des frais de dossier à 0 euros
  • Le montant des mensualités de remboursement du prêt, qui va dépendre du montant et de la durée que vous avez choisis. Ces mensualités de remboursement doivent au maximum être couvertes par les loyers reversés par la SCPI. Il faut savoir que généralement, les loyers sont versés tous les trimestres.
  •  Et dernier petit détail mais qui a son importance : négociez un prêt sans IRA, c’est-à-dire sans Indemnités de Remboursement Anticipé. Au cas où vous remboursez tout ou partie du prêt de manière anticipée, vous n’aurez pas de frais supplémentaires, qui peuvent s’élever à 3% du montant dû !

L’intérêt d’investir dans une SCPI de rendement, en finançant à 100% votre investissement par un crédit, est donc clairement d’acquérir un capital sur la durée, avec l’argent de votre banque. Une fois le prêt intégralement remboursé, soit vous revendez vos parts de SCPI et récupérez ainsi un capital, soit vous les gardez pour toucher des loyers réguliers.

Et pour finir, la cerise sur le gâteau :

S’agissant d’un prêt immobilier ordinaire, il est tout à fait possible au cours du prêt, de faire un rachat de crédit, ce qui de nos jours est très très avantageux. Pour ma part, je suis passé en Mai 2015, d’un taux à 4,6% sur 20 ans pour mon prêt pour des SCPI effectué il y a 3 ans, à un taux de 1,85% sur 15 ans. Je vous laisse calculer le gain… Cela me permet en gros de diminuer mes mensualités de remboursement de quelques dizaines d’euros, mais surtout, de diminuer de 2 ans la durée du prêt, soit 24 mensualités de moins! Tout en touchant toujours mes loyers.

Les SCPI et les assurances vie :

Un dernier point à aborder, celui de l’achat de parts de SCPI au sein de votre assurance vie. Toutes les assurances vie ne proposent pas de SCPI, mais si vous en choisissez une qui vous laisse la possibilité d’investir sur des SCPI, profitez-en. Vous pouvez lire mon article sur comment bien choisir son assurance vie pour vous aider, ou La méthode du cocotier : comment faire exploser votre rendement sur votre assurance vie …

Par l’intermédiaire d’une assurance vie, les frais d’entrée lors de l’achat de parts de SCPI sont moins élevés que l’achat en direct. Mais surtout, la revente des parts est beaucoup plus aisée et rapide, car c’est votre assurance vie qui prend en charge la revente. Vous pouvez donc réduire les délais de revente à quelques jours, comparé à quelquefois plusieurs mois pour les SCPI en direct.

Seul problème si vous passez par votre assurance vie pour acheter des SCPI, c’est que vous ne pouvez pas le faire à crédit ! Vous devrez donc faire l’apport nécessaire.

Pour terminer :

Voici un site qui peut vous aider à faire vos premiers pas dans les SCPI : http://www.mes-scpi.fr

Voilà, si vous avez des questions ou juste besoin d’aide pour choisir vos SCPI, envoyez moi un message, ou laissez-moi un commentaire. Je vous répondrai personnellement, avec plaisir, et gratuitement !

Vous avez apprécié cet article et vous souhaitez en savoir plus ? les livres ci-dessous vous aiderons à faire vos premiers pas en toute tranquilité ! Pour y accéder il vous suffit de cliquer ci-dessous

– Pourquoi et comment #investir en #SCPI: Un guide pratique [Format #Kindle] voir sur urlz.fr/30SM

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A très bientôt.

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