Sociétés Civiles Immobilières : comment investir ?

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Sociétés civiles immobilières : comment investir ?

 

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière est par nature une entité juridique indépendante par le biais de laquelle deux personnes au minimum, les associés, peuvent détenir un ou plusieurs biens immobiliers et en assurer la gestion. Il est important de comprendre que la SCI fait partie des sociétés de personnes, ce qui signifie que les associés sont indéfiniment responsables sur leur propre patrimoine, contrairement aux sociétés à responsabilité limitée à hauteur des apports faits par les associés.

Cet article a été rédigé par Margaux Rabba,Juriste et Consultante en investissement.

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La SCI ne doit pas être confondue avec le statut civil de l’indivision. En effet, dans le cadre de l’indivision, chacun des indivisaires est propriétaire du bien en totalité et l’ensemble des décisions doit être pris à l’unanimité. En revanche, au sein d’une société civile, chaque associé détient un nombre de parts définis en fonction de sa participation au capital, tandis que les modalités de vote des décisions sont prévues dans les statuts. La SCI permet ainsi d’éviter les blocages pouvant empêcher la bonne gestion des biens.

 La création d’une SCI

La création d’une SCI est simple et les délais sont courts. Elle se fait en quatre étapes :

  1. La rédaction des statuts :ce processus est la base de création de toute société civile ou commerciale. Les statuts sont la base sur laquelle repose le fonctionnement interne de la société comme la répartition des parts entre les associés (attention de ne pas tomber dans l’écueil des clauses léonines), le siège social… Attention : il ne faut pas oublier que la SCI n’a qu’une vocation immobilière et ne peut pas faire des actes de commerce. L’objet social doit donc être strictement limité en ce sens
  2. L’enregistrement des statuts au centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI : cette étape est importante dans le cadre du paiement annuel de l’impôt au regard des revenus générés par la société.

  3. La publication de la notification de création de la SCI dans un journal d’annonces légales : cela concerne principalement les tiers à la société. En effet, cette publication va mettre les points clés de la SCI en avant, et notamment le capital social.
  4. L’inscription de la SCI au Tribunal de commerce afin qu’elle puisse disposer d’un Kbis.

La capitalisation de la SCI

Le capital social de la SCI est défini comme pour toute autre société. En effet, la valeur des parts sociales correspond à la différence entre l’actif de la société, c’est-à-dire l’ensemble des biens dont elle est propriétaire, et les dettes sociales (emprunt bancaire…). Ainsi, la capital social de la SCI va jouer un grand rôle tant au niveau de la fiscalité que des tiers à la société, et notamment ses créanciers

Les avantages de la SCI

 

Comme cela a déjà été précisé au préalable, le premier avantage de la SCI est de permettre de mieux gérer les biens immobiliers dont elle a fait l’acquisition. En effet, contrairement à l’indivision, le gérant a la possibilité de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion de la société.

Par ailleurs, nous savons tous qu’en cas de revente d’un bien immobilier, l’intervention du notaire est obligatoire. Or, cela n’est pas applicable aux parts de SCI puisqu’il ne s’agit pas d’une vente mais bien d’une cession. En revanche, si la SCI décide de revendre un bien immobilier sans céder de parts sociales, la formalité notariale reprend ses droits.

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En outre, la SCI permet d’obtenir un avantage fiscal au regard de la transmission des parts. En effet, la donation de parts de SCI est nettement plus avantageuse qu’une donation immobilière classique car des abattements sont applicables dans le cadre des donations faites du vivant du donateur. Cela aura pour effet de réduire largement les frais de succession.

De plus, il est nettement plus facile de répartir équitablement des parts de SCI à ses héritiers qu’un appartement. Le plus souvent la SCI sera utilisée pour gérer une situation juridique fréquente mais peu pratique qu’est l’indivision (qui se présentera le plus souvent lors du partage du patrimoine immobilier d’une personne décédée). Il s’agit donc d’une manière plus souple, et surtout moins conflictuelle, de gérer un bien immobilier à plusieurs.

La SCI peut choisir d’être fiscalement transparente, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu, ou fiscalement opaque et être soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, la location de biens meublés, notamment lorsque la SCI détient des résidences de services ou des biens de type EHPAD, est normalement prohibée pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu. L’administration fiscale applique tout de même un certain plafond de tolérance s’élevant à 10% des revenus de la société.

Enfin, il est vivement conseillé de créer une SCI à capital variable. En effet, les sociétés à capital fixe ont la particularité de devoir s’acquitter de toutes les formalités de modifications de statuts ainsi que les frais inhérents en cas de modification de capital. Or, dans le cadre d’une société à capital variable, le décès ou le départ de l’un des associés qui viendrait modifier le capital n’entrainera aucune formalité supplémentaire.

La SCI est donc une forme juridique avantageuse pour la gestion de biens immobiliers. Si vous souhaitez créer une telle société, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine.

Margaux Rabba, Juriste et Consultante en investissement 
Cabinet Rocca Conseil

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