Une astuce efficace pour réduire sa pression fiscale : Le déficit foncier

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Déficit Foncier

Le déficit foncier est une astuce efficace pour réduire sa pression fiscale. Il s’adresse aux propriétaires immobiliers disposant de biens locatifs et soumis aux revenus fonciers.

Cet article a été rédigé par Yoann Haslé, consultant chez Rocca Conseil, cabinet en gestion de patrimoine.

Comment ça marche ?

Un investissement immobilier traditionnel permet de percevoir des loyers. L’objectif du déficit foncier sera alors de générer des charges et de les retrancher sur les revenus fonciers perçus. Lorsque les charges générées sont supérieures aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Cet écart permettra au loueur d’impacter ce résultat négatif sur l’ensemble de ses ressources soumis à l’impôt. Cependant, l’administration fiscale fixe une limite de 10 700 € déductibles chaque année. En cas de dépassement de ce plafond, le surplus sera reportable pendant 10 ans.
Cet avantage nécessite d’adopter un régime d’imposition spécifique pour les revenus fonciers : le régime réel. Lorsque les loyers perçus sont en deçà de 15 000 €, le régime fiscal par défaut s’appliquera : le régime micro foncier. Celui-ci prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Les 70 % restants seront alors imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Sur option, il sera envisageable d’opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire les différentes charges.

Quelles charges peuvent être déduites ?

Pour créer un déficit, il sera nécessaire de générer des charges. Les frais d’entretien et de rénovation, ainsi que les assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt ou encore les frais de gestion locative seront déductibles.
Dans un premier temps, seuls les intérêts d’emprunt seront déductibles. Cela s’explique par le fait que ces intérêts sont imputables sur les revenus fonciers dans un premier temps, mais également sur les autres revenus s’il reste un reliquat.
Dans la mesure où les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber l’ensemble du déficit, le restant de ce déficit viendra se reporter sur les autres revenus (dans la limite de 10 700 €/an) ou reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Exemple :

Un loueur dispose d’un studio qu’il met en location. Il dégage un loyer annuel de 10 000 €. Il a contracté un emprunt, avec des intérêts pour cette année de 5 000 €. Notre propriétaire décide de réaliser des travaux d’une valeur de 20 000 €. Les autres charges rattachées au bien et sa gestion représentent chaque année 800 €. Pour cette année, le propriétaire du studio déclare un revenu imposable de 50 000 €.

En optant pour le régime micro foncier, les revenus fonciers seront impactés d’un abattement de 30 %. L’assiette imposable s’élèvera alors à (nous ne prenons pas en compte la CSG) :
50 000 € + 7 000 € (= 10 000 € x 70 %) = 57 000 €
Le propriétaire sera alors imposé sur la base de 57 000 €.
En préférant le régime réel, notre propriétaire sera susceptible d’optimiser sa fiscalité et de réaliser des économies. En effet, ses charges sont supérieures à l’avantage procuré par l’abattement du micro foncier. Pour déterminer l’assiette imposable, nous allons commencer par déduire les intérêts d’emprunt :
10 000 € – 5 000 € = 5 000 €
Par la suite, le propriétaire supporte d’autres charges qu’il pourra déduire. Cependant, une limite de 10 700 € par an ne peut être dépassée. Donc :
50 000 € – 10 700 € = 39 300 €
Le propriétaire sera alors imposé sur la base de 39 300 €.
Ici, l’ensemble de ses charges restantes représente 20 800 € (travaux + frais rattachés à la gestion du bien). Ce qui nous donne :
20 800 € – 10 700 € = 10 100 €, de charges reportables sur l’année suivante.

Déficit foncier et SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier de Déficit foncier est une personne morale qui investira dans un parc immobilier ancien. Les actifs feront l’objet de différents travaux de restauration et de réhabilitation. Ces travaux seront alors fiscalement déductibles car considérés comme des charges pour le propriétaire. Le montant des travaux réalisés sera partagé au prorata des détentions de parts, donc si 100 000 € de travaux ont été réalisés ils seront répartis entre les différents investisseurs. Par la suite ils seront alors déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt seront également déductibles et augmenteront le montant du déficit.
Le déficit foncier représentera la différence entre l’ensemble des loyers perçus par la SCPI et le coût des différentes charges (travaux et intérêts d’emprunt). Cet écart sera alors déduit de l’ensemble des revenus locatifs existants. Si ce déficit n’est pas totalement absorbé par les revenus fonciers le reliquat (à hauteur de 10 700 €) sera affecté à l’ensemble des revenus globaux et reportables sur 10 ans.
A la date de clôture de la SCPI, l’ensemble du parc immobilier détendu par la SCPI sera revendu. Les propriétaires des parts percevront alors le fruit de la vente au prorata de leur investissement.
L’investissement en parts de SCPI sera intéressant pour les contribuables disposant d’importants revenus fonciers ou ceux fortement fiscalisés.

Yoann Haslé
Consultant Rocca Conseil

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2 Commentaires

  1. Brenda

    Je trouve cela fort intéressant, car je suis moi-même propriétaire. Je ne voudrais pas avoir à débourser beaucoup si jamais je me décide à mettre mon appartement en location. J’en sais davantage grâce à vous, merci pour l’info.

    Répondre
    1. Gérald (Auteur de l'article)

      bonjour et merci pour votre commentaire.
      n’hésitez pas à me poser vos questions sur d’autres sujets si vous le souhaitez, j’écrirai un article sur les sujets qui vos intéressent.

      Répondre

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